建物を建築し、利用し、寿命がくれば廃棄するという建築に関わる一連の行為は、その過程で大量のエネルギーを消費しCO2を排出します。日本の二酸化炭素（CO2)排出量の１／３が建築関連から出されています。また、産業廃棄物の２００１年度総排出量は約４億トン、そのうち建設廃棄物は全体の約２割を占めています。この膨大な資源の消費と多量の廃材を排出する建設産業における省資源、とりわけリサイクルは環境保全の上でも重要な課題となっています。

日本建築学会は1997年7月に「地球環境行動計画」を発表し、ＣＯＰ３開催を機に、わが国の建築物のCO2の排出量を建設から解体までをトータルに見つめたライフサイクルCO2（LCCO2）排出量で３０％削減と耐用年数３倍（１００年以上）を目標とする声明を発表しました。

地球環境問題を考えるとき、スクラップ・アンド・ビルド(使い捨て)の時代は終わり、建物一つ一つを社会資本として末永く大切に使わなければならない時代が到来しています。

「スクラップアンドビルド(使い捨て)」から「いいものをつくってきちんと手入れして長く大切に使う」という「ストック形成・循環型社会」への転換が求められていますが、いろんな分野や社会でその変革に対応できないで、優秀な人材の不足、建物の適正な利用ができていないなどのミスマッチが生じています。今こそ京都の町家に見られるように、手入れをしながら長く使うという先人達の知恵に学ばなければなりません。

建物を適切に維持管理し、少しでも長持ちさせることは重要なことですが、建物は、耐力がなくなって壊れてしまう物理的な寿命の他に、社会的な寿命があります。例えば古い住宅では狭かったり、あるいは台所や風呂、トイレなどの設備が貧弱だったりして、現代の生活にあわなくなる場合があります。また児童数の減少により、小学校が廃校になったりして、放置されている例もあります。

建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させるリノベーション（renovation）や少子高齢化による児童減少で廃校となった小・中学校を、コミュニティ施設や高齢者向け福祉施設に転用したり、既存のビルや商業施設、倉庫などを集合住宅などに用途転換するコンバージョン（conversion）といった手法で再生させる必要があります。

とりわけ、マンションは、全国に約５５０万戸が存在し、そこでは国民の１割を超える約１，３００万人の人々が居住しており、国民の重要な居住形態として定着しています。今でも年間約２０万戸ずつ増加しており、今後もますます増加することが見込まれています。そのうちの１００万戸以上については、２０１１年末に築３０年を超えるものと見られています。

マンションは、経年による劣化に対応した将来の大規模修繕等に備えて、長期修繕計画を適切に作成し、これに基づき修繕積立金を計画的に積み立てて、適時適切な維持修繕を行うことが重要です。また、建築から相当年数を経過したマンションにおいては、躯体や設備の老朽化が進む一方で、専有面積の不足、エレベーターの未設置、耐震性や防犯面での不安などの問題も抱えています。

マンションの共用部分は居住者が安心して快適な生活を営む上で不可欠な基盤となるものですが、居住者の高齢化等に伴い、通路、階段、エレベーター等の共用部分がバリアフリー対応でない等、居住者のニーズに適合しなくなるなどの状況が見受けられます。しかしながら、老朽化したマンションを中心として、現在の居住ニーズに見合うよう、共用部分のグレードアップや耐震性能の向上、防犯性能の向上、エレベーターの設置、情報通信設備の設置、外断熱化等の改修が一般的に行われるような状況にはいたっていません。

その一方で、一つの建物を多くの人が区分所有するマンションは、各区分所有者等の共同生活に対する意識の相違、多様な価値観をもった区分所有者間の意思決定の難しさ、利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど、その管理に関する問題を解決するには、独特の多くの課題を有しています。

マンションの管理等の主体は、マンションの区分所有者等から構成される管理組合であり、これまで、この管理組合を中心としたマンションの管理等が行われてきました。しかしながら、今後、高齢化、賃貸化等の進行や無関心層の増加等を原因とする管理組合の活動停滞、管理上生じる専門的事項への対応力不足等により、区分所有者のみではマンションを適正に維持管理していくことが困難となることも予測されます。

こういった状況に対して、マンションの保全・再生が円滑に行われるようになるためには、主体となる管理組合やそれを支援する専門家や地方公共団体等が、連携して取り組む必要があります。

また、マンションは、居住者にとっての生活基盤であるとともに、地域にとってまちづくりやコミュニティ活動の拠点となる重要な社会基盤でもあります。良好なコミュニティが形成されていることは、マンションの管理等において重要であり、地域における社会活動の持続や安全・安心な市街地の形成という観点からも重要となっています。

このように、マンションは、個人の私的生活の場にとどまらず、活力・魅力ある地域社会を形成する上でも重要な要素であり、このような社会的なストックとしての重要性からすれば、マンションについては、日々の管理のみではなく、改修・建替えといったマンションのライフサイクル全体をとらえ、そのあるべき姿を念頭に置いて維持管理・再生をすることにより、マンションが良質な住宅ストックとなるよう取り組む必要があります。

このような状況下において、建築家、都市計画家、マンション管理運営の専門家、法律家等のさまざまな分野の専門家が連携しあえる組織の設立の必要があります。

よって、私たちはここに集い、一般社団法人建築都市保全再生機構を立ち上げることとしました。

2011年3月26日